정부는 국민이 원하는 곳에, 원하는 주택이 충분히 공급될 수 있도록 관계부처가 협의하여, 지난 8월 8일, 국민 주거안정을 위한 구체적이고 실천적인 주택공급 확대방안을 발표했습니다.
안정적 주택공급을 확신할 수 있는 실천적 방안을 통해 우량주택 공급을 확대하고 국민 주거안정을 실현하고자 합니다.
① 도심내 아파트 공급 획기적 확대
■ 정비사업 속도 제고 및 부담 경감
패러다임을 규제에서 지원으로 확실하게 전환하기 위해 (가칭)｢재건축·재개발 촉진법(특례법)｣을 제정하고, 진행 중인 재건축·재개발 서울37만호 추진 가속화
* ｢도시정비법 시행령｣ 개정 등 즉시 처리 가능한 사항들은 우선하여 신속 조치
● 절차 간소화를 통한 사업 속도 제고
<정비사업 계획 간 통합처리 방안>
| <-------동시 허용-------> | <-------동시 허용-------> | |||||||||||
| 기본계획 수립 |
→ | 정비구역 지정· 정비계획 수립 |
→ | 조합 설립 |
→ | 사업시행 인가 |
→ | 관리처분 인가 |
→ | 착공 | → | 준공 |
ㅇ (계획 통합처리) 기본계획과 정비계획 동시 처리를 허용하고, 정비계획 수립 시 분담금 추산 등 시간 소요가 많은 절차는 간소화
ㅇ (조합설립) 재건축 조합설립을 위한 동의요건을 완화(75→70%, 동별 1/2→1/3)하고, 조합설립 동의로 간주할 수 있는 범위를 확대
ㅇ (사업시행) 통합심의 및 인허가 의제 대상을 최대한 확대하고, 사업시행기간 조정 등은 인가 없이 신고로 처리 허용
ㅇ (관리처분) 인가 신청 전에도 총회 의결로 타당성 검증 신청 허용, 토지등소유자에 대한 분양공고 통지 기한도 단축(120→90일)
ㅇ (이주·착공) 관리처분인가 완료 전 대출보증(HUG) 협의 진행으로 착공 속도를 높이고, 이주 완료 전 철거심의를 통해 기간 단축
● 공공 지원을 통한 사업 불확실성 해소
ㅇ (공공관리 강화) 사업 지연 방지를 위한 지자체 중심 관리체계 구축
ㅇ (분쟁 신속조정) 일정 규모 이상(예: 1,000세대)의 사업장에 공사비 갈등 발생 시 현장의 갈등을 조율할 수 있는 전문가 파견을 의무화
ㅇ (검증체계 강화) 빠르고 내실 있는 공사비 검증을 위해 (가칭)｢공사비 검증 지원단｣을 부동산원에 신설하고, 전문인력 2배 이상 확대
● 세제·금융 지원 강화
ㅇ (초기자금 지원) 초기사업비* 일부를 기금에서 융자받을 수 있도록 지원(구역당 50억 이내)하고, 수요 등을 고려하여 적정수준 지속 검토
ㅇ (공적보증 강화) 정비사업 대출보증 규모 대폭 확대(年 10~15→20조원)
ㅇ (주택연금 활용) 주택연금 가입자가 정비사업 분담금을 납부할 수 있도록 주택연금 개별인출 목적과 한도를 확대
<주택연금 제도 개선(안)>
| 구분 | 개별인출 목적 확대 | 개별인출 금액 확대 |
| 현행 | 교육비, 의료비 등으로 개별인출 가능 | 연금한도 50%까지 개별인출 가능 |
| 개선 | 분담금 납부목적의 개별인출도 허용 (재건축·재개발 사업 모두) |
분담금 납부목적은 개별인출 한도를 50→70%로 확대 |
ㅇ (취득세 감면) 재건축 사업의 사업자(조합)ㆍ1주택 원조합원에 대해 취득세를 감면할 수 있도록 개선
- 규제지역 외의 지역에 한하여, 분양가격 12억원 이하인 경우에 지자체가 조례로 최대 40% 범위 내에서 감면
● 도시·건축 등 정비사업 관련 규제 완화
ㅇ (용적률) 정비사업의 최대 용적률을 법적상한 기준에서 추가 허용*
* 3년 한시로 완화하되, 규제지역과 대책발표일 이전에 사업계획인가 신청한 곳은 제외
<용적률 추가 허용(안)>
| 구분 | 역세권 정비사업 | 일반 정비사업 |
| 현행 | 법적상한의 1.2배까지 추가 허용 (예: 3종 주거지역 → 360%) |
법적상한까지 추가 허용 (예: 3종 주거지역 → 300%) |
| 개선 | 법적상한의 1.3배까지 추가 허용 (예: 3종 주거지역 → 390%) |
법적상한의 1.1배까지 추가 허용 (예: 3종 주거지역 → 330%) |
ㅇ (임대주택)용적률 완화에 따라 의무 공급하는 임대주택 비율(완화용적률×50%)을 사업성 등 고려(보정계수* 적용)하여 차등 완화(서울시)
ㅇ (건축규제)유연한 토지이용을 위해 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이제한*, 공원녹지 확보기준**을 완화할 수 있도록 개선
- 재건축(과밀억제권역)ㆍ재개발 사업의 유연한 추진이 가능하도록 전용 85㎡ 이하 주택 공급의무 폐지
- 주상복합으로 재건축 하는 경우, 아파트와 업무ㆍ문화시설 등 다양한 시설이 함께 설치될 수 있도록 건축물 용도제한 폐지
ㅇ (재건축부담금 폐지) 주택시장 안정이라는 제도 도입 취지와 달리 주민 부담, 주택공급 위축 등 부작용을 고려, 제도 폐지 추진
■ 1기 신도시 등 노후계획도시 정비
금년 11월 2.6만호+ɑ 규모의 1기 신도시 정비 선도지구를 선정하고, ’25년 이후 선정 물량도 정비계획 신속 수립 등 순차 정비
* 이번 대책을 통해 발표한 (가칭)｢재건축·재개발 촉진법(특례법)｣ 등 정비사업 속도 제고를 위한 규제 개선사항들은 1기 신도시 정비에도 적용
’26년 최초 인허가 → ’29년까지 인허가 8.8만호, 착공 4.6만호 추진
* ’35년까지 1기 신도시 정비를 통해 수도권에 총 10만호 이상 추가공급 기반 마련
● 기본방침·1기 신도시별 기본계획 공개, 미래도시펀드 추진
● 11월 ｢1기 신도시 정비 선도지구｣ 선정
● 전국 노후계획도시 정비 기본계획 본격 수립
② 빌라 등 非아파트 시장 정상화
■ 공공 신축매입 공급 확대
서울 지역의 경우, 非아파트 공급 상황이 정상화 될 때까지 공공주택을 전월세로 무제한 공급하고, 세제·대출 등 지원으로 사업성 및 속도 제고
■ 분양전환형 신축매입 신규 도입
최소 6년 임대 후 분양전환 가능한 신축매입 주택을 새롭게 도입하여 ’26년부터 입주 가능한 도심 내 신축 아파트 등을 신속하게 공급
공공 신축매입 11만호 중 최소 5만호를 분양전환형 신축매입으로 공급
■ 非아파트 시장기반 정상화
위축된 非아파트 시장이 속히 정상화될 수 있도록 사업자, 임대인, 실수요자, 임차인 등에 대한 세제·청약 등 맞춤형 지원방안 마련
● (건설사업자) 소규모 건설사업자 취득세 중과 완화
● (등록임대사업자) 세제혜택 일몰 연장 및 대상·범위 확대
● (임대인) 임대수요 정상화
ㅇ 신축 소형주택*을 구입하는 경우, 취득·종부·양도세 산정 시 주택수 제외하는 기간을 ’27.12월까지 확대(준공·취득일 기준, 現 ~’25.12월)
* 전용 60㎡ 이하 수도권 6억원·지방 3억원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔
ㅇ 기축 소형주택*을 ’27.12월까지 구입하여 등록임대주택으로 등록(매입임대)하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외
* `24.1월~`27.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원‧지방 3억원(취득가격)이하 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔
● (실수요자) 주거사다리 역할 회복
ㅇ (생애최초 혜택) 생애 최초로 소형주택*을 구입한 자는 취득세 감면한도 확대(現 200만원 → 改 300만원, '25년까지 감면 후 2년 연장 추진)
* 전용 60㎡ 이하 / 취득가격 3억원(수도권 6억원) 이하 / 다가구, 연립·다세대, 도시형 생활주택
- 소형주택이 아닌 경우(12억원 이하) 감면한도 200만원 유지
ㅇ (청약기준 완화) 빌라 등 非아파트* 구입자가 청약에서 불이익이 없도록 청약 시 무주택으로 인정하는 非아파트 범위를 확대**
* 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 도시형 생활주택
** (現) 면적: 60㎡ 이하, 금액(공시가격): 수도권 1.6억원, 지방 1억원 이하
(改) 면적: 85㎡ 이하, 금액(공시가격): 수도권 5억원, 지방 3억원 이하
● (임차인) 非아파트 정보 제공 강화
ㅇ (정보제공 확대) 임차인이 임대인 동의 없이 안심전세앱에서 임대인 주택보유 건수 등을 확인할 수 있도록 법적 근거 마련
ㅇ (안심임대인 혜택제공) 일정요건* 충족 임대인에 대해 안심전세앱 상 안심임대인 확인서 부여 및 임대인 보유주택에 대한 혜택 제공**
* (예) 보증사고 이력없음, 전세보증 가입건수(2건이하) 및 주택별 담보인정비율(70% 이하) 등
** 임차인이 ‘안심임대인’ 주택에 대하여 전세금 반환보증 가입 시 보증수수료 10% 할인
임대인 요청 시 안심임대인이 보유한 임차주택에 대하여 민간 부동산 플랫폼(例: 직방, 네이버 부동산 등) 상 안심임대인 마크 표출
■ 뉴:빌리지 사업 본격 추진
노후 저층 주거지에 주차장 등 아파트 수준의 편의시설을 제공하고, 주택 정비를 위한 정책지원 병행 → ’29년까지 주택 5만호 공급 추진
■ 非아파트 공공임대 추가 공급
신축 주택뿐만 아니라 기축 주택도 활용하여 전세사기로부터 안전하고 임대료 등이 저렴한 공임대주택 1.6만호 추가 공급
● HUG 든든전세주택 확대 공급
ㅇ 경매주택을 HUG가 낙찰받아 임대하는 기존 든든전세 외 추가로, HUG가 대위변제 주택을 환매 조건부로 매입하여 임대하는 유형 신설
- 임차인의 기존 든든전세주택과 동일하게 주변 전세가격 대비 90% 수준으로 최대 8년(4+4년) 간 보증금 미반환 걱정 없이 거주
● 非아파트 전세임대 확대 공급
③ 기 발표 수도권 공공택지 신속 공급 확신 부여
■ 공공택지에서 착공하는 민간 건설사에게는 미분양 매입확약을 제공하고, 後분양 공공택지의 先분양도 허용하여 착공 및 분양 일정 조기화 추진
● 수도권 공공택지에 22조원 규모 미분양 매입확약 제공
● 청약 조기화 등을 위한 後분양 조건부 공공택지의 先분양 허용
● 공공택지 내 주택공급 조기화 지원
● 기발표 수도권 공공택지 지구지정 조기화
④ 서울 · 수도권 신규택지 발표 및 물량 확대
■ 미래세대를 위해 서울과 서울 인근의 그린벨트 등을 활용하여 합리적가격의 주택공급을 추진하고, 토지이용 효율성 제고 등으로 주택 추가 공급
● 서울 및 서울 인근 신규택지 후보지 8만호 발표
ㅇ 선호도 높은 서울·수도권 우수입지 후보지를 ’25년까지 당초* 대비 4배 규모인 총 8만호 발표 추진(’24년 5만호, ‘25년 3만호)
ㅇ 신규택지 발표 시(’24.11월 예정)까지 서울 GB 전역, 서울 인접 수도권 지역 등을 토지거래허가구역으로 한시 지정
● 공공택지 이용 효율화로 2만호 이상 추가 공급
ㅇ 사업 추진 중인 3기 신도시, 수도권 택지 등에서 토지이용 효율성 제고 등을 통해 종전 3만호에서 2만호 이상 추가 확보
⑤ 주택공급 여건 개선
■ 공급규제 혁파 및 정책 지원 강화
주택공급을 가로막는 ‘손톱 밑 가시’를 꾸준히 발굴하여 개선해나가고, 인허가·착공 등 촉진을 위해 PF보증 확대, 지자체 협의회 운영 등 추진
● PF 보증 확대 등 유동성 지원
● 주택건설 장애요인 해소
● 주택공급 규제 완화
ㅇ (면적제한) 수요가 많은 중소형평형 도시형생활주택이 공급될 수 있도록 현행 건축면적 제한 완화(60→85㎡ 이하)
■ 지방 미분양 해소
지방 주택건설사업 정상화를 위해 CR리츠, 지방 미분양 보증 등을 활용하여 미분양을 해소하고, 지방의 신규 주택 공급 여력을 확보
● 지방 미분양 CR리츠 본격 도입(9월 중 출시)
● 지방 준공전 미분양 PF 보증 지원 확대
● 지방 준공후 미분양에 대한 세 부담 경감
⑥ 건전한 부동산 시장 환경 조성
■ 부동산 거래질서를 교란하는 불법행위와 불공정행위를 차단하고, 토지거래허가구역 사후이용 실태조사를 통해 부동산 거래 건전성을 확보
● 수도권 주택거래 합동 현장점검 및 기획조사 실시
● 서울 GB 및 인접지역 정밀 기획조사 실시
● 토지거래허가구역 이용실태 조사 실시(서울시)
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