재개발, 재건축, 주거환경개선사업 비교

 

「도시 및 주거환경정비법」 제1조
도시 기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후•불량 건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 한다.

 

도시 및 주거환경정비법(도시정비법)이란,

간략히 정의하면, 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지하는 법을 뜻합니다.

 

정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역을 정비구역이라고 하며, 정비구역에서 정비기반시설*을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업들을 정비사업이라고 합니다.

* 정비기반시설 : 도로, 상 하수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 녹지, 하천, 공공공지, 광장, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스 공급 시설 및 공동 이용시설을 말하는데, 주택 혹은 건축물을 사용하기 위해 인구가 유입된 곳에 도로 등 기타 필요한 시설

 

이 정비사업의 종류는 크게 3가지(주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업)로 나뉩니다.

 

 

❶ 주거환경개선사업

도시 저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고, 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업을 말합니다.

 

→  주거환경개선사업의 대상 : 주택 혹은 건축물을 사용하기 위해 인구가 유입된 곳에 도로 등 기타 필요한 시설

 

❷ 재개발사업

정비기반시설이 열악하고 노후•불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 상업지역•공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.

 

→  재개발사업의 대상 : 공동주택과 이외의 건축물

 

❸ 재건축사업

정비기반시설은 양호하나 노후•불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.

 

→ 재건축사업의 대상 : 주로 공동주택, 즉 아파트

 

 

◆ 재건축과 리모델링

재건축이나 리모델링이나 내가 살고 있는 아파트(공동주택)를 재정비하는 것은 같은 원리지만 이 두 가지는 약간의 차이가 있습니다.
각종 조합의 결정으로 이루어진다는 공통점이 있지만, 조합 결성의 동의 요건이나 사업주체의 차이가 있습니다.

재건축	리모델링
국토교통부장관이 10년마다 기본 방침을 정하고 5년마다 타당성 검토를 통해 사업의 기본방향의 틀을 잡아놓고 시·도의 구역 지정 이후 이루어지는 정비사업	공동주택 입주자 그리고 사용자 또는 관리주체가 시장·군수·구청장의 허가를 받아 일정 동의 요건을 충족하여 시행하는 사업. 물론, 리모델링 사업도 특별시장·광역시장 및 대도시의 시장이 관할 구역에 대하여 10년 단위로 리모델링 기본계획을 수립하여야 함
최소 준공된 지 30년 이후 전면 철거 후 신축공사로 진행	준공 15년 이후 대수선 또는 부분 철거, 또는 증축식으로 진행
「도시 및 주거환경정비법」 적용	「주택법」 적용

 

 

※  각 사업에서 보상받을 자격요건의 차이

주거환경개선사업과 재개발, 재건축 사업의 차이점 중 하나는 각 사업에서 보상받을 자격요건을 가진 토지등소유자의 범위가 다르다는 점입니다.

주거환경개선사업, 재개발사업	재건축사업
정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자	정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자

 

재건축사업이 공동주택을 대상으로 이루어지기 때문에 공동주택의 건축물 소유자들이 공유 지분으로 소유하고 있는 그 부속토지의 소유자 또한 같은 수밖에 없는데, 건축물과 그 부속토지를 동시에 소유하고 있어야만 토지 등 소유자에 해당합니다.

 

※  조합설립을 위한 토지등소유자의 동의요건

조합이 설립되기 위해서는 토지등소유자의 동의를 받아 조합을 설립해야 합니다.

재개발사업	재건축사업
토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 동의 필요	주택단지의 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 동의 필요 주택단지가 아닌 지역에서는 토지 또는 건축물 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의 필요

* 20인 미만의 토지등소유자가 재개발 사업을 시행하려는 경우 조합설립의 생략이 가능